„A logisztikai ingatlanpiacon három év előnyünk volt” – beszélgetés Nemes Rudolffal, a HelloParks társalapító partnerével és vezérigazgatójával.
A Futureal-csoport tagjaként a HelloParks öt éve kezdte el működését, és a sikertörténet azóta is töretlen, hiszen a vállalat idén már eléri az 500 ezer négyzetméternyi logisztikaiingatlan-fejlesztési volument. Alapvető beruházási cél a Budapest-környéki agglomeráció, ahol fenntartható és a legmodernebb technológiákat hasznosító megaparkok épülnek.
Nemes Rudolffal, a HelloParks társalapító partnerével és vezérigazgatójával beszélgettünk a vállalat eddigi legfontosabb mérföldköveiről, a logisztikai ingatlanpiac jellemzőiről, a technológiai vívmányokról, a tervekről és a külföldi expanzióról.
A kezdetek
A Futureal-csoport elsősorban városfejlesztéseiről, irodaházairól és lakóingatlanjairól ismert. Többek között a Corvin Sétány, illetve a Dél-Buda Városközpont megvalósítása kiemelt jelentőséggel bír Budapest 21. századi fejlődésében. Hogyan és miért került képbe az ipari-logisztikaiingatlan-piac a cég életében?
– 2019–2020 körül a Futureal-csoport vezetése felismerte, hogy a vállalat addig kimaradt egy nagyon fontos ingatlanpiaci szegmensből. Addig a tulajdonosok úgy gondolták, hogy a logisztikaiingatlanfejlesztés kevesebb hozzáadott értéket teremt, mint a többi eszközosztály.
Akkoriban sokat beszélgettem a tulajdonosokkal – Futó Gábort már régebb óta ismerem –, és eldöntöttük, hogy létrehozunk egy új céget, a HelloParks-ot, hiszen óriási potenciál rejtőzik ebben a szegmensben, ha tudatosan és megfelelő perspektívában gondolkodunk. A korábbi években már jelentős tapasztalatot szereztem egy ipari ingatlanfejlesztő vállalat vezetőjeként, és egy kisebb csapattal elindítottuk az új céget.
A cégalapítás még a járvány előtt történt, vagy már a pandémia hatására aktivizálták magukat?
– 2020 elején döntöttük el, hogy belevágunk ebbe a gigantikus projektbe, amikor még csak annyit lehetett látni, hogy Kínában komoly problémák adódtak. De akkor még senki sem sejtette, hogy a COVID-19 alapjaiban forgatja majd fel a világgazdaságot. Mi már azelőtt elhatároztuk, hogy elindítjuk az új vállalkozást, hogy Magyarországon lezárták volna a határokat. Paradox módon a pandémia óriási lökést adott nekünk.
A pandémia, mint ugródeszka
Kicsit menjünk vissza az időbe: milyen tényezők segítették a logisztikai ingatlanpiac felvirágzását öt évvel ezelőtt?
– A pandémia következményeként hirtelen mindenki online kezdett vásárolni: olyan kereslet alakult ki az e-kereskedelemben, amire senki nem számított. A mindig kiemelkedő karácsonyi forgalom volumene szinte egész évben érvényesült. Az Amazon és más globális óriások rövid idő alatt többszörösére növelték a kapacitásaikat, miközben a gyártók is rájöttek az ellátási láncok akadozása miatt: közelebb kell hozni a termelést a felhasználókhoz, hogy minél gyorsabban tudják ellátni a fogyasztókat.
Ez indította be a nearshoring folyamatát, vagyis hogy a termelő vállalatok a felvevő piacaik közelébe telepítik a gyártó kapacitásaikat. Ez Magyarország földrajzi helyzete miatt nagy lendületet adott a hazai piacnak, mi pedig jókor voltunk jó helyen, hiszen akkor vásároltunk meg három nagy építési területet – egyenként 50-100 hektáros nagyságrendben –, amikor a legtöbb konkurens még kivárt. Vagyis gyakorlatilag három év előnyre tettünk szert.
A logisztikai ingatlanpiac meglehetősen sokszínű, hiszen a városi logisztikai épületektől kezdve a nagyobb csarnokokon át a logisztikai parkokig nagy a választék. Miért éppen nagy építési telkekben és gigantikus parkokban gondolkodtak az első pillanattól kezdve?
– A kulcsszó egyrészt a méretgazdaságosság, hiszen, ha egy húszezer négyzetméteres raktárat építünk, az fajlagosan sokkal drágább, mintha egy ötvenezer négyzetméteres csarnokot fejlesztenénk. Ugyanúgy kell utakat, közműveket, csatlakozásokat, technológiát kiépíteni, miközben sokkal kisebb területet tudunk hasznosítani. Ráadásul az üzemeltetésnél is óriási a különbség: egy nagy csarnok fenntartása egy négyzetméterre vetítve olcsóbb, mint több kisebb ingatlan vagy épületegyüttes menedzselése.
Másrészt, ha egy bérlő bővülni szeretne és nagyobb helyre van szüksége, akkor rugalmasan tudunk megoldást nyújtani a számára, nem kell költöznie. Ezért döntöttünk úgy, hogy nagy megaparkokban gondolkodunk, amely a mai napig a stratégiánk alapeleme. Folyamatosan építjük a logisztikai parkokat, és a valóság minket igazol: a bérlők szeretik a korszerű és minden szempontból hatékonyan működő csarnokokat.
Nem volt ez kockázatos döntés az akkori bizonytalan gazdasági helyzetben?
– De igen. Jól emlékszem még a „hőskorra”: 2020 tavaszán a menedzsment-megbeszéléseinket különböző közterületeken tartottuk, mert az irodába nem lehetett bemenni. Senki nem tudta még, hogyan alakul a világjárvány. De az is világos volt, hogy a nagy nemzetközi fejlesztők kivárnak, mi viszont mertünk előre lépni. Ha olcsón hozzájutottunk egy telekhez, akkor már nagy baj nem történhetett, hiszen akár később magasan áron is tovább értékesíthettük volna. Ez a bátorság és gyorsaság különböztetett meg minket a többiektől abban az időszakban.
Változó kereslet és fenntarthatóság
Kik, milyen típusú vállalatok bérelnek ma logisztikai csarnokokat? Hogyan változott a kereslet az elmúlt években?
– Kezdetben az e-kereskedelem volt a fő hajtóerő, ma már inkább a gyártó cégek érkeznek. Különösen az ázsiai vállalatok jelenléte markáns, amelyek gyakran összeszerelő vagy disztribúciós bázist keresnek Európában. A magyar fogyasztási volumen most stagnál, nincs akkora lendület, mint amit 2021–22-ben tapasztalhattunk, ezért mi is a stabil, hosszú távon megbízható partnereket, bérlőket keressük a parkjainkba. Ez nemcsak az üzleti modellünket védi, hanem a befektetők bizalmát is erősíti.
Mi a helyzet a vidéki városokkal? Debrecen, Győr, Kecskemét, vagy most éppen Szeged egyre nagyobb ipari kapacitásokkal rendelkezik, a gyártó tevékenység pedig jelentős ipari-logisztikai bázisokat is igényel. Önök mégis a főváros vonzáskörzetében aktívak. Ennek mi az oka?
– Mert a logisztikai piac jelentős része Budapest környékére koncentrálódik. Vidéken valóban sokkal nagyobb a gyártás aránya, és ott más típusú ingatlanokra van szükség. Egy speciális, adott gyártási tevékenységre szabott csarnok viszont kockázatot is rejt magában, hiszen, ha a gyár elköltözik, az épület nehezen hasznosítható. A befektetők sem árazzák olyan jól a vidéki ingatlanokat, mint a főváros környékieket. Ezért inkább a budapesti agglomerációban erősítjük jelenlétünket: itt a kereslet folyamatos, és sokkal rugalmasabbak a lehetőségeink.
A HelloParks megaparkjaiban a fenntarthatóság jelentős szerepet játszik. Ez mennyire tudatos törekvés?
– Már az első épületeinknél törekedtünk a legjobb minősítésekre. BREEAM Excellent minősítésű ingatlanokat fejlesztettünk a legszigorúbb New Construction kategóriában, majd gyorsan eljutottunk a legmagasabb BREEAM Outstanding minősítésig. Ez azt jelenti, hogy a világ élvonalába tartozunk a zöld ipari ingatlanok palettáján.
Ráadásul nemcsak szlogenről van szó, hiszen az első csarnokainkhoz képest jelenleg már 25 százalékkal kisebb a karbonlábnyomunk, 2030-ra pedig további 25 százalékos csökkentést tervezünk. Ez azt jelenti, hogy tíz év alatt a felére csökkentjük az épületeink környezetterhelését. Eközben koncentrálunk arra is, hogy az EU Taxonómiának megfeleljünk, de ugyanígy az ESG-vállalásaikban is támogatjuk a bérlőinket. A bankok és befektetők számára óriási vonzerő az fenntarthatóingatlanfejlesztés és -üzemeltetés, amely egyszerre felelősség és üzleti előny.
Mit jelent a gyakorlatban a fenntarthatóság?
– Azt, hogy a épületek és a környezetük tervezése, kivitelezése és üzemeltetése során olyan megoldásokat alkalmazunk, amelyek gazdaságilag, környezetileg és társadalmilag is előnyösek. Ez sok kisebb-nagyobb döntés összességét jelenti a végén. Többek között például vizsgáljuk, hogy melyik cementfajta okoz kisebb karbonlábnyomot, vagy mekkora volumenben tudunk újrahasznosított anyagot beépíteni, vagy éppen hogyan alakítsuk ki a tetőszerkezetet, hogy minél több napelemet elbírjon. De már nemcsak napelemeket telepítünk, hanem energiatárolókat is kialakítunk, hogy a megtermelt áramot elraktározzuk és akkor használhassuk fel, amikor szükség van rá. Ez óriási lépés a karbonsemleges működés felé.
De nemcsak környezetvédelmi, hanem társadalmi szempontból is fontos, hogy zöld épületeket hozzunk létre, hiszen itt jobb munkakörnyezetet kínálunk, több zöldfelületet alakítunk ki, ahol kellemes körülmények között dolgozhatnak a bérlők és a munkatársaik. Ma már egy modern ipari-logisztikai park nemcsak a raktározásról, hanem a munkahelyekről és a közösségekről is szól, vagyis hogy milyen környezetben dolgozunk nap mint nap.
Jövőkép és nemzetközi tervek
Tekintsünk a jövőbe, hiszen az eddigi múlt meglehetősen sikerorientált. Milyen expanziós terveik vannak?
– Az év végén elmondhatjuk majd, hogy öt év alatt 500 ezer négyzetméternyi ingatlanállományt fejlesztettünk. Magyarországon tovább szeretnénk növekedni, évente két csarnokot építünk, ami cirka 80 ezer négyzetmétert jelent. Ez már önmagában is komoly tempó. Emellett két éve vizsgáljuk a külföldi piacokat is, így Lengyelország nagyon izgalmas lokáció, ugyanakkor rendkívül nagy a konkurencia, hiszen öt-hat nagy szereplő küzd egymással. Ráadásul minden elérhető új telek kihívásokkal küzd, vagyis, ha belépünk a lengyel piacra, azt csak helyi szakembergárda közreműködésével és hosszabb előkészítéssel tudjuk megvalósítani. De hamarosan lesz külföldi projektünk, hiszen hosszú távon a HelloParks célja, hogy a régió meghatározó logisztikai ingatlanfejlesztőjévé váljon.
Gondolkodnak új típusú szolgáltatásokban is?
– Igen, hiszen a logisztikai park nem állhat meg a csarnokok építésénél. A bérlők ma már igénylik a hozzáadott szolgáltatásokat: okos épületmenedzsmentet, közösségi tereket, elektromos töltőket, sőt, egyre többen kérdeznek a megosztott logisztikai megoldásokról is. Mi ebben is előre akarunk lépni: a HelloParks nem csupán ingatlanfejlesztő, hanem hosszú távú üzemeltetési és közösségépítő vállalkozás is.
Beszéljünk kicsit a digitalizációról: mennyire alakítja át a technológia a logisztikai ingatlanfejlesztést?
– Teljes mértékben. Az épületeink tele vannak szenzorokkal, amelyek folyamatosan mérik többek között a fogyasztást, a hőmérsékletet. Ezeket az adatokat egy applikáción keresztül a bérlők is látják, így tudatosabban használják a bérleményüket. A tervezést teljesen digitálisan végezzük: többek között a BIM-rendszerben nemcsak az engedélyezési dokumentáció készül el pillanatok alatt, hanem a teljes tenderleírás is. Így pontosan tudjuk, mennyi anyagra van szükség, mennyi idő alatt építhető meg a csarnok, és ez csökkenti a költségeket és a kockázatokat.
Ma már lézerszkennerekkel mérjük fel az építkezést, így naprakész, valós idejű adataink vannak arról, hogy hol tart a kivitelezés. Illetve a megaparkjainkban hatalmas mennyiségű adat keletkezik, és a mesterséges intelligencia segíthet ezeket értelmezni: hogyan lehet olcsóbban, zöldebben, hatékonyabban működni. Ez olyan forradalom, mint amilyen az internet volt az 1990-es években, vagyis aki nem tart lépést ezzel, az lemarad.
Ha végezetül röviden kellene megfogalmazni: mi a HelloParks ars poeticája, mit mondhatunk?
– Mi nem egyszerűen raktárakat építünk, hanem olyan logisztikai parkokat, amelyek egyszerre szolgálják a bérlők üzleti érdekeit, a befektetők pénzügyi elvárásait és a környezet védelmét. Ez a hármas szemlélet tesz minket különlegessé.
(Forrás: Economx)
